漠然とした不安を解消する

空室のリスクは?

空室が続くのには次の3つの原因が考えられます。一定の期間が経っても入居者が決まらない場合は、原因を分析して募集活動などを見直すことが重要です。

募集条件
家賃の設定が相場より高い
敷金・礼金・更新料などの条件に問題がある
入居希望者が少ない時期である
賃貸物件や物件内容のニーズが少ない地域である

物件の魅力
立地・築年数・間取り・設備などが、競合物件に比べて劣っている
メンテナンスが行き届いていないなど維持管理に問題がある

募集活動
広告宣伝が有効でない
仲介の不動産会社が熱心でない

老朽化のリスクは?

老朽化対策は、しっかりとした資金計画が重要です。
定期的なメンテナンスやリノベーションは入居を決める時に非常に重要なウェイトを占めます。家賃収入の中での資金積立など、現実的なシミュレーションは弊社にお任せください。

金利の上昇

調達金利はできるだけ低く抑え、利回りの高い商品を選ぶことが重要です。
収益物件購入時に金利上昇のリスクを検討する場合、その物件の表面利回りから、融資の受けた際の調達金利を差し引いたパーセンテージがどれだけあるかを考えます。
この差し引いた数値のことをイールドギャップと呼びます。イールドギャップの数値が高ければ、それだけリスクが低くなると考えられます。

資産価値や売却価格下落

投資した不動産価格が投資した時よりも下落した場合は、損失を抱えることとなります。但し、不動産投資は比較的安定している投資手段といわれ、固定資産が存在する限り、ゼロになることは絶対にありません。不動産価格の下落リスクを避けるには、資産価値の減少を極力少なくすることです。マンションの場合、下落する要因には、建物の美観の劣化やマンション共用部分の劣化も大きな要因の一つとなります。つまりマンションに投資を行う際には、日常のメンテナンスなどで建物の老朽化を回避する運営管理体制も重要な要素となります。
定期的なリノベーションも資産価値の下落を防ぐ有効な手段です。

災害のリスク

マンション経営を円滑に行うためには、補償制度を充実させることも大切な項目として挙げることができます。一般的にアパートを建てたりマンション経営のために物件を購入する際に加入する団体信用保険に関しては、オーナーがもしもの時に残債が無くなることになりますが、地震や火災などの災害に関しては適用外とされてしまうことによって、万が一トラブルが発生してしまった場合では、ローンだけが残ってしまうこともあります。この不具合を解消するには火災保険に加入することが必要になり、マンション経営を行っている方の多くが加入しているものになります。選ぶポイントとしては地震保険も合わせて加入できるものに設定し、家賃補償特約を加えることで多くの場面で役立つものになります。

経営開始後の入居者とのトラブル

賃貸住宅、特にアパートやマンションなどの集合住宅では複数の入居者が共同で生活しているため、騒音などの迷惑行為は、他の入居者の平穏な生活を乱すことになります。国土交通省の調査では、マンションにおけるトラブルでは、入居者間のマナーをめぐるものが最も多いという結果となっています。
迷惑行為を行う入居者と賃貸人との間で、賃貸借契約の解除といった法的問題が生じる場合があります。また、後述するように賃貸人と他の入居者との間や、入居者間で法的問題が生じるケースもあります。
どの程度の迷惑行為が契約の解除事由にあたるかは、賃貸住宅全体における平穏な生活の確保や、賃貸住宅経営の観点から判断することになります。もちろん、入居者の居住の継続をどう考えるかも大きな問題なので、最終的には個々の事案で判断するしかありません。
入居者とのトラブルにも対処できるよう賃貸契約書の精査などしっかりとしましょう。